España es un país de propietarios. Más del 70% de las personas poseen una vivienda en propiedad, cifras que superan el 90% si hablamos de mayores de 65 años. Los ahorros de toda una vida han sido invertidos en una casa para vivir.
Eran otros tiempos, en los que ahorrar era más fácil y acceder a una vivienda también. Donde el modo de vida existente carecía de movilidad geográfica por cuestiones laborales, por las que una persona cambiaba de domicilio alguna vez en su vida. Echar raíces en un lugar estaba asociado con comprar una casa para vivir el resto de nuestra vida.
En este contexto, el gran número de propietarios que hoy existen en todo el territorio, en especial las personas mayores sin herederos, pueden conseguir liquidez al poner en venta su casa mediante la nuda propiedad, una fórmula que les garantiza poder seguir viviendo en su hogar hasta el fin de sus días.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la cual es propietaria (nudo propietario) pero de la que no tiene posesión, uso o disfrute que recaerá sobre terceros, dando lugar a lo que se conoce como derecho de usufructo.
En el caso de una vivienda, por tanto, hace referencia a la titularidad del inmueble sin que ello implique el uso y disfrute del mismo. Con el fallecimiento del propietario inicial, el nudo propietario pasaría a tener pleno dominio de la vivienda.
A través de esta fórmula legal, la persona mayor (por lo general) se convierte en usufructuario, asegurando el uso de la vivienda durante el resto de su vida y recibiendo una compensación económica a cambio de la propiedad. Lo más habitual es recibir un pago único, aunque también se puede hacer mediante una renta periódica o recibir una parte del montante al firmar el contrato y el resto de manera mensual hasta su fallecimiento.
El precio de la nuda propiedad puede ser de hasta un 80% más económico que el precio de mercado y es un bien que tiende a revalorizarse en los últimos años.
¿Qué derechos y obligaciones tiene el usufructuario?
Uno de los derechos principales es que la persona puede seguir disfrutando de la vivienda una vez vendida, aportándole la tranquilidad de no tener que abandonar la que ha sido su casa hasta entonces, además de la liquidez que recibe por parte del nudo propietario.
En cuento a los gastos que debe asumir, solamente correrá con gastos corrientes como el agua, la luz, el gas… Sin embargo, debe hacerse cargo del pago del IBI (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Si la vivienda necesita algún tipo de reparación ordinaria, esta corre a cargo del usufructuario, que también podrá alquilar la vivienda y realizar mejoras siempre y cuando exista un acuerdo con el nudo propietario.
A efectos del IRPF, el usufructuario, tendrá que declarar el traspaso de la nuda propiedad en la declaración de la renta.
Derechos y obligaciones del nudo propietario
Como hemos señalado, el nudo propietario no tiene ningún poder sobre la vivienda, solamente consta como el propietario de esta. Sin embargo, le corresponden una serie de derechos y debe cumplir con unas obligaciones:
Derecho de la propiedad: es el propietario del inmueble, aunque no goce de su uso y disfrute.
Derecho a vender la propiedad a terceros siempre y cuando no se perjudique al usufructuario.
Derecho de obras y mejoras: podrá realizar obras y mejoras en la vivienda en nuda propiedad siempre que no perjudique al usufructuario.
Derecho a hipotecar la vivienda: siguiendo la Ley Hipotecaria, el nudo propietario podrá pedir un préstamo hipotecario. Si al extinguirse el usufructo, se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca se extenderá también al usufructo, salvo pacto en contrario.
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