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La plusvalía municipal: ¿En qué consiste y cómo tramitarla?

La plusvalía municipal_ ¿En qué consiste y cómo tramitarla

Tomamos la decisión de vender un inmueble, hacemos cuentas y pensamos qué finalidad le damos al dinero que obtengamos. En ese momento hay que tener en cuenta cuáles son los gastos que hay que asumir en el momento de la venta.

Tenemos que pagar en un plazo de treinta días, desde la firma de la escritura la plusvalía municipal, y además en el futuro, hay que tener en cuenta las consecuencias que tenga dicha venta sobre el impuesto, sobre la renta o sociedades en el ejercicio que toque.

En esta noticia vamos a tratar de aclarar algunos aspectos de la plusvalía municipal.

¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

Se trata del impuesto que grava  el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, que es de competencia municipal. Puede ser sobre un piso, local o un terreno y ES OBLIGATORIA SU PRESENTACIÓN, de forma “intervivos”, al donar o vender un inmueble, y “mortis causa”, en el momento de la herencia, testada o abintestato.

¿En qué momento se origina la plusvalía?

La plusvalía tiene lugar en el instante que un inmueble urbano registra un cambio de titularidad.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que:

  • No es aplicable a terrenos rústicos
  • El cambio de titularidad gravado por este impuesto se produce en los siguientes casos:
  • Transmisión onerosa, cuando se produce una compra- venta.
  • Transmisión por fallecimiento, dando lugar a una herencia, la cual tiene como nombre “plusvalía del muerto”.
  • Transmisión inter-vivos, por donación

En el caso de una venta, ¿quién paga la plusvalía? ¿Y en el caso de una herencia?

Cuando se traspasa un inmueble es el vendedor o quien lo ha adquirido quien debe hacer frente a la plusvalía. Veamos cada caso:

  • Compra- venta: En el caso de vender un inmueble, el vendedor es quien debe de pagar dicho impuesto.
  • Donación: Al contrario que en el caso de la compra – venta, quien recibe el inmueble es quien debe hacer frente a este impuesto y liquidarlo en el ayuntamiento.
  • Herencia: Las personas que heredan dicho inmueble deben hacer frente al pago de la plusvalía en la caja del municipio correspondiente, como en el caso anterior.

¿Cómo calcular el impuesto de Plusvalía?

Su cálculo se realiza mediante una fórmula matemática que toma como base el valor catastral del bien en relación al tiempo que ha pasado en poder del vendedor, donante o persona fallecida, en el supuesto de donaciones o herencias.

Para ello, hay que tener en cuenta los siguientes factores:

  • Valor catastral de suelo: Para poderlo obtener, basta con mirar el recibo del IBI.
  • Número de años que van desde la adquisición del inmueble a la fecha en que se produce la venta
  • Estar en disposición de la ordenanza fiscal reguladora del impuesto municipal de cada Ayuntamiento

Además hay que tener en cuenta:

  • El cociente de incremento del valor del inmueble, local o terreno.
  • El tipo de impositivo

Con todos estos datos y una vez realizado el cálculo, se podrá comprobar que el valor de venta y de compra de la vivienda no se tiene en cuenta a efectos de cálculo de impuesto municipal, es decir, el único valor catastral a tener en cuenta es el del suelo.

¿De dónde se obtienen los datos para realizar el cálculo del incremento del valor del inmueble o terrenos?

Todos los datos se obtienen del organismo encargado de todas las valoraciones de inmuebles sean del tipo que sean, es decir, del catastro.

A raíz de ahí, se realiza el cálculo según lo comentado anteriormente, en cuanto a los años que han pasado desde que el propietario adquirió dicho inmueble. Por lo tanto a más años transcurridos, el impuesto será mayor, dejando patente que la revalorización del inmueble ha sido mayor. Como consecuencia inmediata, a menor tiempo transcurrido desde el último cambio de titularidad, menor será el importe del impuesto a liquidar, pudiendo ser incluso cero, pero en todo caso siempre existe la obligación de presentar el impuesto de plusvalía, si se da el hecho imponible.

El cálculo se puede realizar por autoliquidación, es decir es el mismo sujeto el que realiza el impuesto mediante programas informáticos, o bien, lo liquida directamente el ayuntamiento en cuestión. Dependerá del Ayuntamiento en concreto, puesto que es un tributo cedido a las Entidades Locales

¿Cuál es el periodo de tiempo legal para pagar la plusvalía?

En este caso, depende del tipo de operación ya que varían los plazos de pago en función de la misma:

  • Compra / venta: 1 mes, 30 días
  • Herencia / donación: 6 meses

¿Qué tipos de inmuebles no tienen que pagar la plusvalía?

  • Contribuciones de los cónyuges a su sociedad conyugal.
  • Transferencias entre cónyuges a sus hijos en los casos de separación o divorcio.
  • Donación de inmuebles verificados a través de las cooperativas de viviendas en provecho de sus asociados.
  • Detención del usufructo por muerte del usufructuario o cumplimiento del periodo para el que se acordó.
  • Repartición de beneficios en relación del planeamiento urbanístico municipal.
  • Transformación de sociedades colectivas, limitadas o de cualquier tipo en anónimas.

¿Se puede solicitar la devolución de la plusvalía?

¿Qué ocurre si se da el supuesto que se venda el inmueble por un importe menor al que se adquirió? Esta situación es muy frecuente en la práctica, sobre todo en épocas de crisis, como la actual, y llegado a este punto, el sentido común nos dice que un impuesto que su propia denominación sea “plusvalía” es decir, “más valor” se aplique en esos casos que sucede justo lo contrario, donde lo que se producen son “minusvalías”.

Sin embargo hay numerosos Ayuntamientos que aplicando estrictamente las reglas del cálculo antes detalladas, es decir sin referencia a los precios de compra y venta, obliga al pago de importes por plusvalía, llegando a situaciones verdaderamente paradójicas, donde incluso con daciones en pago, por imposibilidad de hacer frente a los préstamos hipotecarios, se obliga a esas mismas personas a hacer frente al pago del impuesto de plusvalía municipal.

Ante esta situación,  se han ido interponiendo multitud de recursos contenciosos administrativas, que han provocado muchas sentencias en los órganos jurisdiccionales que anulan el impuesto en aquellas operaciones que no ha generado beneficios, es decir no hay plusvalías, y que incluso se ha pronunciado sobre el tema el Tribunal Constitucional en su sentencia de 17 de febrero de 2017.

El problema es que todavía no existe jurisprudencia firme al efecto, por lo que hay Ayuntamientos que han suspendido dicha obligación de presentación en los casos de producirse una “minusvalía real” pero hay otros muchos Ayuntamientos que, por un motivo puramente recaudatorio, siguen aplicando los mismos criterios y por tanto se debe presentar el impuesto de plusvalía, en plazo y forma.

En esos últimos casos, para luego poder reclamar la devolución es obligatoria la presentación inicial, con el pago del impuesto de plusvalía y eso con independencia de si existió o no un beneficio

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