Son muy variados los factores que influyen en la tasación de la vivienda, y es de gran importancia que los conozcamos para poder guiarnos en las procelosas aguas del mercado del inmueble. La necesidad de una tasación es particularmente importante entre las personas cuya residencia se halla hipotecada.
El informe elaborado por el perito correspondiente nos proporcionará los datos necesarios para conocer el valor del inmueble en la actualidad. Hemos de tener presente que ello es una labor profesional especializada que habrá de ser efectuada por tasadores pertenecientes a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, y que además han de contar con el título de arquitecto o aparejador.
La base jurídica y regulación normativa de la actividad tasadora se halla en la Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Aspectos a tener en cuenta en la tasación de la vivienda
Concretamente en el artículo 7 de esta Orden se regulan las comprobaciones mínimas que forzosamente han de realizar estos profesionales para determinar con toda justicia el posible precio de la vivienda: con este fin habrán de barajarse los siguientes aspectos:
– La identificación física del inmueble, mediante la localización e inspección ocular por parte del técnico. Este habrá de comprobar la superficie, el estado de conservación y construcción, y si las características coinciden con las de la documentación empleada.
– El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que este se destine.
– Si existe un régimen de protección por alguna Administración Pública (sea estatal, autonómica o municipal, incluyendo por supuesto las entidades de derecho público, los organismos autónomos del Estado con personalidad jurídica, autonomía en la gestión y presupuesto y patrimonio propios, etc), y cuál es, pues en función de sus exigencias específicas se condicionará más o menos la compraventa de la vivienda.
– Si el inmueble en cuestión se halla amparado por algún concreto régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
– Si la vivienda se adecúa al planeamiento urbanístico vigente en ese momento, y si existe derecho al aprovechamiento urbanístico: es decir, si el inmueble se puede ampliar, si se puede edificar sobre una mayor extensión de suelo circundante, etc.
Valores que se manejan en una tasación inmobiliaria
Los valores que se manejan en la tasación de la vivienda son muy variopintos: el contable, el hipotecario (que se baraja de cara a la obtención de un posible crédito hipotecario); el asegurado, el legal (valores máximos permitidos, sean de venta o de arrendamiento y, según la legislación y normativa de cada momento); el valor catastral (para el IBI); el de inversión (de cara a las posibles inversiones financieras, en que el inmueble puede ser un activo); valor real (para el impuesto de transmisiones, sucesiones o donaciones, para el impuesto de patrimonio o bien para las expropiaciones forzosas).
Una vez comprobados estos aspectos básicos, el profesional habrá de proceder a valorar los siguientes factores influyentes en el precio de tasación del inmueble:
– Obviamente, la localización. Los inmuebles céntricos poseen un valor más elevado. También influyen en la tasación la proximidad de zonas verdes, la actividad económica, comercial y deportiva de la zona, la cercanía con arterias del transporte público, con centros hospitalarios y otros importantes servicios públicos, etc.
– La superficie, tanto en metros construidos como en metros útiles. También otros aspectos como los acabados, estructura y cerramientos y el estado de conservación. La antigüedad es un factor secundario siempre y cuando sea un inmueble de calidad y bien conservado.
– Los valores añadidos, tales como zonas comunes, jardines, zonas de trabajo, gimnasio propio, etc.
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