Estamos en plena campaña de la Renta 2025 y, si eres propietario de una vivienda en alquiler, esta declaración puede ser más interesante de lo que parece. El marco fiscal para los arrendadores ha cambiado de forma notable en los últimos dos años y conviene entenderlo bien antes de pulsar el botón de confirmar. Desde Globalpiso llevamos tiempo acompañando a propietarios en la gestión de sus inmuebles, y una de las preguntas que más nos llegan en estas fechas es siempre la misma: ¿qué puedo deducirme?
Declarar es obligatorio, pero pagar de más no lo es
Lo primero que hay que tener claro es que los ingresos del alquiler tienen que aparecer en tu declaración sin excepción. Hacienda cruza datos con contratos, retenciones y registros de la propiedad, así que no hay margen para olvidos. Ahora bien, declarar no significa pagar por el importe bruto que cobras cada mes. El sistema fiscal permite restar gastos y aplicar reducciones importantes sobre el resultado. Haciendo bien los deberes, muchos propietarios acaban tributando por una cantidad muy inferior a lo que ingresan.
Los gastos que puedes restar
Antes de calcular cuánto pagas, tienes derecho a descontar todos los gastos necesarios para obtener ese alquiler. Los principales gastos deducibles son el IBI, la tasa de basuras, los suministros, la comunidad de propietarios, los seguros del hogar y de responsabilidad civil, la amortización del inmueble —normalmente el 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral— y la amortización de bienes muebles al 10% anual.
A esto se suman los intereses de la hipoteca si el piso está financiado —ojo, solo los intereses, no el capital—, los gastos de reparaciones y mantenimiento, y hasta las primas del seguro de impago de alquiler. Este último es especialmente interesante porque protege al propietario frente a morosos y además es deducible.
Un apunte que muchos propietarios desconocen: la amortización del inmueble es uno de los gastos más potentes precisamente porque no implica un desembolso real de dinero. Es simplemente el reconocimiento fiscal del desgaste del inmueble con el paso del tiempo, y en muchos casos es lo que hace que el rendimiento neto sea muy bajo o incluso negativo.
Las reducciones: el gran cambio de la Ley de Vivienda
Una vez calculado el rendimiento neto —ingresos menos gastos— entra en juego el sistema de reducciones. Y aquí es donde la Ley de Vivienda de 2023 ha introducido los cambios más relevantes para los arrendadores.
Si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, se mantiene la reducción general del 60% sobre el rendimiento neto, lo que significa que solo tributa el 40% de lo que has ganado neto por el alquiler. Con la nueva ley, el sistema de reducciones es escalonado según las circunstancias: reducción general del 50%, del 60% si ha habido rehabilitación reciente del inmueble, del 70% si el arrendatario es joven de entre 18 y 35 años en zona tensionada, y del 90% en zona tensionada con bajada de precio respecto al contrato anterior.
El porcentaje del 90% es el más llamativo y también el más exigente en cuanto a requisitos. El inmueble tiene que estar en una zona declarada como mercado residencial tensionado y el nuevo alquiler debe ser inferior en al menos un 5% al del contrato anterior. Si se cumplen esas condiciones, el propietario solo tributaría por el 10% de su rendimiento neto. Una ventaja fiscal muy notable.
En Globalpiso conocemos bien qué zonas han sido declaradas tensionadas en las principales ciudades españolas, y es una de las consultas que más nos hacen propietarios que quieren optimizar su fiscalidad antes de firmar un nuevo contrato.
Lo que no entra en el juego de las reducciones
Conviene aclarar un punto que genera bastante confusión. Estas reducciones solo se aplican a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual. Los alquileres turísticos quedan fuera, ya que su finalidad no es cubrir una necesidad permanente de vivienda sino una de carácter temporal. Si tienes la vivienda en Airbnb o en cualquier plataforma vacacional, el tratamiento fiscal es diferente y, en general, menos ventajoso desde este punto de vista.
Vivienda vacía: Hacienda también quiere su parte
Otro aspecto que sorprende a muchos es que incluso los períodos en los que la vivienda no ha estado alquilada tienen consecuencias fiscales. Si el inmueble no ha estado alquilado todo el año, deberás imputar renta por los periodos en los que haya estado vacío, aplicando un porcentaje sobre el valor catastral. No es un importe elevado, pero es un coste real que propietarios con segundas residencias deben tener en cuenta.
No confirmes el borrador sin revisarlo
El borrador que prepara Hacienda no recoge automáticamente los gastos deducibles, las amortizaciones ni las reducciones aplicables según el tipo de contrato. Hay que introducirlos manualmente, y ese es precisamente el punto donde más dinero se deja sobre la mesa. La campaña de la Renta 2025 está abierta hasta el 30 de junio de 2026, así que todavía hay tiempo para hacerlo bien.
Desde Globalpiso recomendamos siempre revisar la declaración con un asesor fiscal si tienes dudas, especialmente cuando hay cambios de inquilino, reformas recientes o inmuebles en zonas tensionadas. Conocer las reglas del juego no es solo una cuestión de ahorro: es también una forma de gestionar tu patrimonio con más tranquilidad y seguridad.
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