Recientemente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha vuelto a ponerse del lado de los consumidores españoles en lo que respecta a los gastos de la hipoteca.
La sentencia establece que los bancos han de devolver a los clientes todos los gastos de la hipoteca -exceptuando, por supuesto, el impuesto de actos jurídicos documentados o AJD- si se vinculaban originariamente a una cláusula considerada abusiva o poco transparente (hay que recalcar que la mencionada resolución judicial insiste mucho en la importancia de la claridad y transparencia en la redacción del contrato).
La sentencia también se ha pronunciado sobre dos puntos trascendentales: el uno es la comisión de apertura de préstamos hipotecarios, y el otro, las costas procesales: ninguno de ambos habrá de ser costeado por el cliente si la sentencia es favorable a este en virtud de cláusulas consideradas abusivas.
Puntos de interés sobre los gastos de la hipoteca
La sentencia del TJUE implica una serie de puntos de gran interés para el consumidor inmobiliario de cara a los gastos de hipoteca:
– La comisión de apertura de gastos de la hipoteca no es considerada un gasto esencial e inherente a esta. Además, es precisamente la cláusula sobre la que habrá de recaer un mayor control judicial para asegurar que se ajuste a la transparencia requerida en este tipo de negocios jurídicos.
Deberá corresponderse a gastos efectivamente realizados o servicios que hayan sido prestados por la entidad bancaria: de lo contrario, será nula.
– El consumidor no cargará con parte alguna de las costas procesales, en contra pues de una cierta jurisprudencia previa del Tribunal Supremo de España en que se repartían tales gastos entre demandado y demandante.
El TJUE establece que sólo el demandado cuyo contrato hipotecario haya sido declarado abusivo por sentencia judicial habrá de cargar con las costas procesales correspondientes.
– Si la sentencia declara nula la cláusula abusiva, los gastos derivados de la hipoteca habrán de ser devueltos en su totalidad, como ya dijimos con la única salvedad del AJD.
Diversos abogados opinan que el punto de las costas procesales es fundamental para acelerar la justicia, pues el tema de las cláusulas suelo se ha eternizado en nuestro país en interminables procedimientos judiciales debido a que los bancos tenían la seguridad de que no iban a ser condenados en costas, por lo que estaban especialmente interesados en ralentizar el funcionamiento mismo de la justicia.
Además, determinaba el que muchos consumidores no reclamasen por el hecho de que la cuantía de tales costas (incluyendo los gastos de abogado y procurador) superaban con creces sus expectativas de compensación económica.
¿Cómo reclamar las claúsulas abusivas?
Para reclamar las cláusulas abusivas de un contrato hipotecario, han de seguirse varios pasos que se hallan perfectamente definidos y delimitados:
– Primero, habrá de interponerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria. En caso de respuesta negativa o de ausencia de respuesta en el plazo indicado, entonces es cuando el cliente podrá interponer una demanda judicial en contra de la entidad.
En la reclamación ante el banco, habrán de adjuntarse varios documentos: copia de la escritura de hipoteca, facturas de notaría y del Registro de la Propiedad, factura de la empresa de tasación, carta de pago, etc.
– Demanda judicial, solicitando ante el Juzgado de Primera Instancia de la demarcación correspondiente la nulidad de la cláusula hipotecaria abusiva, así como la restitución de los gastos que se han abonado a consecuencia de tal pacto.
– Para reclamar el gasto de la comisión de apertura de la hipoteca, el cliente habrá de demostrar que no se corresponde con un gasto efectivamente realizado ni con un servicio prestado.
