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Impuestos en compraventa de viviendas: ¿Qué debemos tener en cuenta?

compraventa de viviendas

Queremos comprar o vender una vivienda, negociamos el precio y pensamos que ya está todo hecho pendiente de la firma en el Notario, sin embargo, tienes que tener en cuenta los gastos e impuestos que vas a tener que asumir en la compraventa de viviendas.

Para evitarte “desagradables sorpresas”, desde PH ASOCIADOS, despacho legal y asesoría financiera, especialista en todo tipo de tramitaciones y GLOBALPISO, tu inmobiliaria de confianza, hemos preparado este artículo que pueda servirte de guía inicial, de una forma comprensible, con algunas informaciones imprescindibles a tener en cuenta a la hora de realizar la compraventa de viviendas.

Hay distintos impuestos que se aplican a consecuencia de una compraventa de una vivienda entre particulares: Transmisiones patrimoniales, Actos Jurídicos, Plusvalía municipal, Incremento de Patrimonio en el IRPF, y otros muchos que dependen de la forma de adquisición de la propiedad, como sucesiones y donaciones, o si no eres residente en España.

Vamos a tratar de resumir los más importantes y dividirlos entre si eres VENDEDOR o COMPRADOR.

Impuestos a tener en cuenta si eres vendedor

Principalmente tiene dos impuestos que debe tener en cuenta en la compraventa de viviendas:

PLUSVALÍA MUNICIPAL

Se trata del impuesto que grava  el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, es de competencia municipal y es obligatoria su presentación, tanto cuando se vende o se dona, es decir “intervivos”, como “mortis causa”, en el momento de la herencia, (en este artículo solamente tratamos la producida con ocasión de la venta). 

Plazo para presentarla: Treinta días desde la venta, o seis meses si es por “mortis causa”. 
Forma y lugar: En el Ayuntamiento donde esté la vivienda. Se realiza mediante autoliquidación, de forma presencial mediante cita previa, pero en la mayoría de los ayuntamientos se puede hacer a distancia. 
Cálculo del importe: No se calcula en base al importe de la venta, se realiza mediante una fórmula matemática que toma como base el valor catastral del suelo y el tiempo que ha pasado en poder del vendedor. Los porcentajes a cargar, bonificaciones y/o deducciones dependerá de cada Ayuntamiento.
Qué ocurre si se vende por debajo del valor de adquisición o el valor de la plusvalía es superior al importe del incremento: Esta situación es muy frecuente en la práctica, sobre todo en épocas de crisis, como la actual, y sin embargo la mayoría de los  Ayuntamientos, aplicando estrictamente las reglas del cálculo, sin referencia a los precios de compra y venta y nos vemos obligados al pago de las plusvalías. 

Ante esta situación,  se han ido interponiendo multitud de recursos que han provocado muchas sentencias en los órganos jurisdiccionales, las más importantes del Tribunal Constitucional y Tribunal Supremo. Ante eso hay Ayuntamientos que admiten la paralización y suspensión del pago y otros que obligan al pago y luego cabe el recurso, (consúltanos tu caso concreto y te asesoraremos).

INCREMENTO DEL PATRIMONIO EN EL IRPF

Primero se define como el impuesto que grava el incremento de valor, por la diferencia entre el valor de adquisición, sea en la forma que sea, y el precio de venta.

Conceptos previos a tener en cuenta: Se calcula por diferencia entre valores, pero se trata de valores netos, es decir al valor inicial hay que sumar los gastos necesarios, (incluyendo impuestos), y al valor de venta hay que restar los gastos, (fundamentalmente plusvalía municipal).
Plazo y forma de presentación: Se presenta como apartado en la declaración de la renta, según el ejercicio que corresponda, por tanto al siguiente año de la venta. 
Tipos impositivos: Al presentarse en la declaración de la renta, dependerá del resto de ingresos y bases imponibles de ese ejercicio, pero se puede establecer en un rango entre el 19 y el 23%, sobre la diferencia de valores. 
Posibilidad de no pagar por incremento de patrimonio: Nos podemos acoger a la normativa fiscal y existen alternativas que nos permitan presentar el impuesto SIN PAGAR INCREMENTO DE PATRIMONIO, detallamos las más importantes: 

Por vivienda habitual: En el caso de que el incremento de patrimonio sea causado por la vivienda habitual, si se reinvierte en la vivienda habitual, ese incremento quedará exento. Esa reinversión en la vivienda habitual deberá realizarse en el plazo máximo de dos años y puede acogerse cualquier sujeto, si se cumplen las condiciones.

Personas mayores de 65 años o con gran dependencia: Los vendedores mayores de 65 años tienen más posibilidades de no pagar por incremento de patrimonio, así tenemos que : 

Por vivienda habitual: Si se vende la vivienda habitual no está sujeto a incremento de patrimonio, pero a diferencia del anterior, no hay obligación de reinversión.
– Otros bienes que no son vivienda habitual: Aunque la venta del inmueble no sea vivienda habitual, no están sujetos a tributar por incremento de patrimonio, si con dicho incremento se constituye una PVI, (pensión vitalicia inmediata), con un importe máximo de 240mil euros. 

(Desde PH ASOCIADOS, os podemos asesorar y calcular a priori las cargas impositivas, de esa forma se pueden tomar decisiones y aminorar en lo posible los gastos en la compraventa de viviendas).

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Impuestos a tener en cuenta si eres comprador

Fundamentalmente el pago del impuesto de ITP, (transmisiones patrimoniales) y en el caso de realizar hipoteca el impuesto de AJD, (actos jurídicos documentados), ambos impuestos son gestionados por las comunidades autónomas 

IMPUESTO DE TRANSMISIONES

Tipo de gravamen: Dependerá de cada comunidad autónoma, en la comunidad de Madrid es del 6% sobre el valor escriturar. 
Plazo presentación: 30 días desde el momento del otorgamiento de la escritura. 
Bonificaciones a aplicar: Del 10% sobre la cuota resultante, siempre y cuando el valor real del inmueble sea igual o inferior a 250.000 euros. 

IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

Tipo de gravamen: Dependerá del importe de la hipoteca, 0,4% para un importe igual o menor de 120.000 euros, 0,5% para un importe igual o menor desde 120.001 euros hasta un máximo de 180.000 euros y del 0,75% cuando sea superior a 180.000 euros. 

Plazo de presentación: 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura.

Si tienes pensado comprar o vender una vivienda, planifica con antelación cuáles son los tributos que vas a tener que pagar, y para ello podemos asesorarte previamente gratuitamente, de esa forma podrás elegir la mejor opción y la más rentable para ti. Además podemos ayudarte en la gestión y tramitación de tus escrituras, con total seguridad y la máxima confianza.

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