Las diferencias entre la pasada crisis financiera y la actual crisis pandémica son sumamente esclarecedoras a la hora de establecer conclusiones y expectativas sobre el sector inmobiliario en este año 2020. La primera cuestión que hemos de tener bien presente es que la crisis de 2008 se desencadenó por la burbuja financiera en diversos países, fundamentalmente por la burbuja inmobiliaria e hipotecaria estadounidense, pues este país resulta de primordial importancia en la economía mundial.
Por lo tanto, la previa crisis financiera no es que los sectores financiero y del inmueble padeciesen las consecuencias de la crisis: es que formaban parte de sus causas, de su médula esencial. Numerosos analistas del sector coinciden en afirmar que la liquidez de laentidades financieras es incomparablemente mayor que en tal crisis previa, siendo como es indispensable la articulación con las finanzas en un sector como el inmobiliario, donde la inversión se efectúa a través de grandes masas de capital y de cantidades notorias de dinero, lo que precisa de apoyos, avales, hipotecas, préstamos, etc.
El Instituto de Análisis Financiero de la consultora Euroval también coincide en la necesidad de discernir entre ambas crisis para poder realizar un análisis sereno e imparcial, que además puede dar muchas más razones para el optimismo, y no caer en una mera percepción fatalista y catastrofista que en modo alguno ha de corresponderse con la realidad, sobre todo a medio y largo plazo.
Euroval resalta dos diferencias significativas entre el mercado inmobiliario de 2007-2008 y el actual:
- En 2007, la demanda inmobiliaria seguía disparándose en tanto que la subida de los precios no corregía tal situación dando lugar a un mayor equilibrio. Además, ante el temor de que los precios aumentasen todavía más, la tendencia era el incremento de la demanda misma. Los bajos porcentajes de interés y la fácil financiación a costes muy bajos dispararon el endeudamiento de las familias.
- En el mercado de 2019-2020, la situación era de equilibrio entre oferta y demanda, y desde hacía pocos años se había producido una situación muy favorable de bonanza del sector. Sin embargo, un factor exógeno o externo a ello como ha sido la pandemia de coronavirus ha desatado una situación difícil en que las medidas gubernamentales, tanto a nivel estatal como autonómico, han paralizado o ralentizado artificialmente el mercado para evitar más contagios o disminuirlos. A día de hoy, tanto las medidas de rescate o de moratoria al sector y a los pagos principalmente de arrendamientos, como el impulso de las transacciones online han contribuido a amortiguar el descenso de las cifras en un panorama que, claramente, no se caracteriza por los niveles de endeudamiento familiares de hace una década.
Según Euroval, la situación actual se asemeja más a la de 2012 (cuando no había burbuja pero sí el mercado se estabilizaba poco a poco) que a la de 2007-2008, en un punto crítico de insolvencia financiera y endeudamiento generalizado. La misma consultora pronostica una lenta recuperación del mercado, pues en los dos próximos años los precios caen y las transacciones disminuyen. La tendencia actual es a la disminución de las transacciones coincidente con una mayor inversión en activos seguros: edificios unifamily destinados al alquiler de inmuebles, así como superficies para logística y para el gran comercio alimentario minorista.
Los expertos confluyen en afirmar que la recuperación comenzará en 2022 y alcanzará su punto álgido en 2024. Sin embargo, este cuatrienio se irá caracterizando gradualmente por una mayor estabilidad y solidez de las inversiones a largo plazo y una consolidación del sector que no guarda relación alguna con visiones catastrofistas.
