Un contrato de arras es una figura jurídica relativamente desconocida en el mundo de la compraventa de inmuebles. Sin embargo, es mucho más útil de lo que podamos imaginar o concebir de antemano. Se trata fundamentalmente de un acuerdo previo que compromete tanto al potencial vendedor como al potencial comprador. Todos sabemos que a menudo la adquisición de una vivienda exige la entrega de una determinada cantidad de dinero en concepto de señal económica.
La inversión inmobiliaria, máxime si lo es en la adquisición patrimonial de un inmueble, supone, obviamente, el desembolso de una gran cantidad de dinero, razón por la que, con no poca frecuencia, se establecen precauciones o cautelas previas que garanticen la buena marcha de la transacción. Además, se garantiza que la vivienda vaya a ser del comprador y no de otra persona.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo de nuestro país discierne entre varias modalidades diferenciadas de contrato de arras. Es importante conocerlas, puesto que de su firma pueden derivarse muy diferentes y variopintas consecuencias.
Podemos diferenciar entre tres tipos fundamentales de contrato de arras
– Confirmatorias. Son, como su propio nombre indica, aquellas que corroboran la firma del contrato por ambas partes implicadas. Se acuerda una señal económica a cuenta del precio final también convenido, y se desautoriza a las partes el que desistan en caso de incumplimiento contractual. Si se produce este, las opciones planteadas serán la resolución del contrato, con el consiguiente resarcimiento de daños y perjuicios, o bien rectificar y cumplir debidamente las cláusulas estipuladas.
– Penales. Son aquellas que se fundamentan en penar el incumplimiento por medio de la indemnización. Se establece que el comprador que incumpla su parte del contrato perderá la cantidad entregada en arras, en tanto que, si es el vendedor el que incumple las cláusulas que le atañen, habrá de entregar al primero el doble de la cantidad inicial estipulada en garantía.
– Penitenciales. También denominadas de desistimiento. Son aquellas arras en que las partes se comprometen a restituir el doble de la garantía depositada en caso de incumplimiento. Pese a que la legislación vigente, fundamentalmente el Código Civil, las considera excepcionales, pon la modalidad más extendida actualmente de este tipo de contratos.
Es preciso hacer hincapié en qué la garantía aportada por el contrato de arras no ha de suponer, en modo alguno, un coste adicional sobre el precio final del inmueble. Antes bien, tan solo es un anticipo de este.
Asimismo, de cara a los matrimonios que firmen este tipo de contratos, es muy importante esclarecer que, si ambos cónyuges están casados en régimen de gananciales, bastará con que el compromiso sea firmado por uno de ellos, cosa que, lógicamente, no sucederá si el matrimonio es en régimen de separación de bienes.
Un aspecto a tener en cuenta en los contratos de arras es que existe una única forma de eludir las penalizaciones por incumplimiento: la demostración de vicios ocultos en la construcción del inmueble. Es decir, que el comprador pueda demostrar que existían defectos graves o muy graves en la edificación en el momento de firmar este contrato.
Otro aspecto de importancia que debemos resaltar con respecto a estos contratos es que deben distinguirse claramente de los contratos finales o de cualquier otro contrato que nos otorgue poder jurídico sobre el inmueble. El contrato de arras es, en todo momento, precontrato de reserva de la vivienda, local, plaza de garaje sobre la que vayamos a realizar la transacción patrimonial correspondiente.
Es muy necesario conocer este contrato y sus diversos tipos, puesto que se haya sobremanera presente en los mercados inmobiliarios, y además, suscribirlo nos puede ser, en no pocas ocasiones, de gran ayuda.
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