El mercado de los pisos turísticos en España atraviesa un momento de cambio profundo. Según los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de viviendas destinadas a uso turístico se redujo en un 12,4 % entre noviembre de 2024 y noviembre de 2025, la caída interanual más pronunciada desde que existen registros estadísticos sobre este segmento.
Este descenso representa una disminución de aproximadamente 46.700 alojamientos turísticos activos, dejando el total en 329.764 viviendas registradas en España. Esta cifra se sitúa en niveles no vistos desde febrero de 2023, justo en el umbral posterior a los mayores picos de crecimiento del parque turístico tras la pandemia.
El primer descenso en años tras una expansión continuada
Durante la última década, el alquiler turístico vivió una etapa expansiva intensa, impulsado por el auge de plataformas digitales, la recuperación del turismo internacional y la creciente demanda de experiencias de viaje flexibles. Durante ese periodo, el número de pisos turísticos creció de forma constante hasta alcanzar su máximo en agosto de 2024, con más de 403.200 unidades, según la serie histórica del INE.
Sin embargo, el escenario ha cambiado drásticamente: el descenso del 12,4 % respecto a 2024 implica que el parque de pisos turísticos se ha reducido significativamente hasta situarse por debajo de los 330.000 inmuebles, lo que marca la primera caída anual en tres años.
Causas del descenso: regulación y cambios en la oferta
Varios factores han convergido para provocar esta reducción histórica en el número de pisos turísticos:
🔹 1. Nueva regulación estatal
Desde julio de 2025 entró en vigor el Registro Único de Arrendamientos Turísticos, una medida que obliga a que todas las viviendas destinadas al alquiler vacacional estén formalmente registradas con un código único antes de poder anunciarse en plataformas digitales. Esta normativa ha permitido retirar de los portales infinidad de anuncios que no cumplían la regulación, incluidos aquellos alojamientos sin licencia o en situación irregular.
El Ministerio de Vivienda y otras administraciones han destacado este registro como una herramienta eficaz para combatir el alquiler no autorizado, al identificar y exigir la legalización de miles de viviendas turísticas que operaban al margen de la normativa.
🔹 2. Posibilidad de veto por comunidades de propietarios
Otra reforma que ha tenido un impacto relevante es la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, que faculta a las comunidades de propietarios a vetar la actividad de pisos turísticos dentro de edificios residenciales. Esta medida ha aumentado el control sobre la proliferación de este tipo de alojamientos, reduciendo la oferta especialmente en zonas altamente tensionadas.
🔹 3. Ajustes por plataformas digitales
Las principales plataformas de alquiler vacacional han tenido que adaptarse rápidamente a las nuevas exigencias administrativas, retirando anuncios que no cumplían con los requisitos obligatorios de registro. Este proceso de depuración de inventario ha contribuido de forma directa a la caída registrada.
Impacto por comunidades autónomas
El descenso del parque de pisos turísticos no se ha distribuido de forma uniforme por todo el territorio. En algunas comunidades autónomas el retroceso ha sido incluso más pronunciado que la media nacional:
- En Castilla y León el número de viviendas turísticas cayó un 14,66 %, por encima del promedio nacional, con un total de 7.035 pisos en noviembre de 2025.
- Otras regiones como Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana también han experimentado descensos significativos, con reducciones de doble dígito frente al año anterior.
- En contraste, Andalucía ha sido la comunidad con mayor número absoluto de pisos turísticos, aunque con variaciones más moderadas respecto a otras zonas.
Estos datos reflejan que el ajuste del parque vacacional está muy vinculado a políticas locales y a la capacidad de cada región para hacer cumplir las normativas específicas.
Consecuencias para el mercado inmobiliario
La caída en el número de pisos turísticos tiene efectos directos e indirectos en el mercado de la vivienda en España:
1. Más viviendas disponibles para alquiler residencial
Con la reducción de inmuebles que anteriormente se utilizaban para turismo vacacional, se estima que una parte de esas viviendas podría reincorporarse al mercado de alquiler residencial, lo que ayudaría a aliviar, aunque solo parcialmente, la escasez estructural que afecta a muchas ciudades.
Este efecto podría traducirse en ligero aumento de la oferta para residentes, especialmente en zonas donde la presión del alquiler turístico había desplazado la vivienda habitual. Sin embargo, este proceso es gradual y no garantiza una solución inmediata a la crisis de acceso a la vivienda.
2. Menor presión sobre zonas tensionadas
Ciudades como Barcelona, Madrid o Palma, que han visto cómo el alquiler vacacional presionaba los precios y reducía la disponibilidad de viviendas residenciales, podrían empezar a experimentar un alivio en la presión sobre su mercado local. La reducción del parque turístico ayuda a reorientar el uso de viviendas hacia residentes, lo cual es un objetivo clave de muchas políticas públicas recientes.
3. Ajustes en rentas y precio de venta
El descenso de pisos turísticos también puede tener efectos en los precios de venta. En ciertos barrios donde la demanda de inversión en alquiler vacacional había disparado los precios de compra, la retirada de inmuebles del mercado turístico puede moderar la especulación, estabilizando o incluso reduciendo los valores de compraventa en esas zonas.
Balance y perspectivas futuras
El giro del mercado turístico residencial en España constituye un hito relevante después de años de crecimiento sostenido. Aunque el país sigue siendo uno de los principales destinos turísticos del mundo —con millones de visitantes cada año— el equilibrio entre vivienda turística y vivienda residencial está empezando a recalibrarse.
Expertos inmobiliarios y urbanistas señalan que esta caída responde tanto a medidas regulatorias como a un proceso de normalización del mercado, donde se busca proteger el derecho a la vivienda de los residentes frente a la saturación turística. La reducción de la oferta vacacional y el fortalecimiento de los mecanismos de control pueden representar un paso hacia un mercado más sostenible y equilibrado.
Sin embargo, también advierten que todavía queda camino por recorrer: el número de pisos turísticos sigue suponiendo una parte considerable del parque de viviendas, y su impacto en determinados barrios continúa siendo objeto de debate entre administraciones, propietarios y agentes sociales.
Conclusión
La caída del 12,4 % en el número de pisos turísticos en España —la mayor registrada en la serie histórica— marca un antes y un después en la evolución del mercado de alquiler vacacional. Las nuevas normativas, el fortalecimiento de registros y los cambios en las políticas de vivienda han desembocado en una revisión profunda del modelo de alojamiento turístico, con efectos tangibles sobre la oferta residencial y las dinámicas urbanas.
En un contexto donde la vivienda y el acceso a la misma continúan siendo desafíos esenciales para millones de ciudadanos, este ajuste podría representar un avance hacia un mercado más equilibrado, en el que el turismo conviva con las necesidades de quienes residen en España de forma permanente.
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